开博体育·(中国)官方网站上世纪90年代，包含整车销售（Sale）、零配件（Sparepart）、售后服务（Service）、信息反馈（Survey）等服务，以“四位一体”为核心的汽车特许经营模式（简称4S店）进入中国，由于它与厂家之间建立了紧密的产销关系，具有购物环境优美、品牌意识强等优势，一度被国内诸多厂家效仿。中山作为广东早期崛起的四小虎之一，加上毗邻港澳的地位优势，为4S店的发展奠定了基础。
没有十五年的租赁期，车商不敢下重本投资经营4S店，这已经成为汽车行业的共识。中山汽车行业有不少4S店已经经营了10年以上。
十五年前，中山正是汽车行业开始进入快速发展的初期，汽车经销商只要坐在店里等着车主提前上门就可以了。早期进入中山车市的海马汽车中山中海4S店蔡总介绍，中山汽车发展初期，车商还没有要建立4S店的想法，汽车品牌也缺乏完善的售后体系，当时车商只需要租一块空地就可以放车，方便物流装卸车辆，坐等车主提现金上门购车就可以了。蔡总表示，车商租的空地一般考虑在城镇结合部，既享受中心城区的繁华，又兼顾实惠的租赁地价。
中山市汽车流通协会会长吴灏告诉记者，随着中山城镇化的快速发展，此前的农村户口已经变成居民户口，之前偏僻的农村，如今已经变成寸土寸金的商业中心。经过多年的快速发展，目前更多的经销商开始面临着加租金续租或者重新选择更偏选的地区来经营4S店。现在4S店与业主方之间的矛盾就是，4S店不断上涨的经营成本压力与业主方追求土地价值最大化的矛盾。
“根据市场需求，4S店的运营模式还将会长期存在，”中山市汽车流通协会会长吴灏表示，以后的汽车4S店发展趋势之一是将中心城区的售前和售后分开，中心城区的黄金地点只做城市展厅，用来销售，而售后部分将移至空间大、租赁价格便宜的偏远镇区，有效控制运营成本。随着城镇化的发展，以及业主对梯度利益最大化的需求，越来越多的4S店将被迁出西区汽车街，转向离城区更远的镇区。另外，一些大型的汽车城也将成为单个品牌汽车经销商抱团作战的根据地。
“我们的4S店被业主用砖石封路了，还有同事受伤，请记者过来采访一下。”昨日，本报记者再次接到中山胜达汽车销售有限公司的采访请求。近半个月以来，业主方采用货车堵门、封路、施工等多种方式，逼中山胜达4S店快速搬迁，已经成为中山汽车行业的一个火热线月，中山市联发汽车城贸易有限公司（下简称“联发公司”）与中山市胜达汽车销售有限公司签订了《土地使用权租赁合同》，随后在2007年8月，联发公司将土地使用权转让给了中山市华凯花园房地产有限公司；2009年11月，华凯公司又与俊诚公司达成了土地转让协议，华凯公司将上述土地转让给了俊诚公司。2011年1月办理了过户手续。
“我们签订的土地续租期至2019年6月，”中山胜达汽车销售有限公司总经理郑伟雄介绍，近半个月以来，业主方俊诚公司采用多种方式干扰公司日常经营，同时，也严重影响了保有车主的售后服务，“他们是为了逼我们快速搬迁。”
“有效的合同期早在今年7月1日就已经结束了，”中山市俊诚房地产开发有限公司律师成东红接受记者采访时表示，俊诚公司在合同有效期内，为胜达公司的经营提供多方面的支持。现在俊诚公司正在进行房地产开发施工，俊诚公司直到合同到期之后才要求收回土地使用权，而且在此之前已经多次书面通知胜达公司。胜达公司声称有续期至2019年6月30日的租赁合同，却迟迟无法出示合同原件，更无法说清楚包括签订合同的具体时间、双方签订合同的具体经办人等。
“我们也是没有办法，才要急着收回土地，按照中山市闲置土地处置实施办法，闲置超过一年未满两年的土地，将统一按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置税，土地闲置超两年的，将依照相关规定收回土地使用权。”成东红告诉记者，中山胜达在土地报建方面手续不健全，私下搭建了一些建筑物，汽车4S店没有报建该地块自然就处在土地闲置状态。该地块共178亩，除正在首期开发的30多亩土地，剩下的土地都要加强开发力度，否则就要承担巨额土地闲置税，这远不是4S店租赁金可弥补的。
据了解，中山已经发生数起4S店与业主方因为租赁产生的纠纷。近日，位于小榄菊城大道汽车商圈黄金路段的小榄创世纪日产4S店与物业租赁方永宁社区，因为汽车场地租赁问题日前产生分歧。业主方甚至组织治安、建设、物业等部门的人员到4S店直接焊接围栏，进行场地区隔。小榄创世纪日产4S店相关负责人陈绍兴接受记者采访时表示，双方产生分歧的核心问题就是由汽车场地的租金引起。
随着中山汽车市场快速发展，经营成本增加是不争的事实。从中山胜达此前签订的合同来看，2004年7月1日至2014年7月1日，租金为前五年每平方米3.5元，后五年每平方米3.6元。而另一家同样处在纠纷之中的小榄创世纪日产4S店原租赁地块合同于2015年11月期满之后，租金价格才升至8元每平方米。小榄永宁社区认为，其租赁合同比新租的地块价格明显偏低，不符合签订常规。
而小榄创世纪日产4S店相关负责人陈绍兴认为，小榄创世纪日产是最早进入菊城大道从事汽车销售的4S店，十年前这里还是一片荒芜，现汽车商圈逐渐成熟起来，就要对最早进入商圈的车商加多租金，这太不厚道了。
“2013年起，菊城大道两边汽车场地租金已全面执行每月每平方米不低于15元，”小榄永宁社区副书记伍锦华说，目前菊城大道两边的汽车租赁用地，达到10万平方米，且供不应求，已经形成浓厚的商业氛围。
对于广汽丰田的老车主来说，说起广汽丰田，这批车主首先是想到该店是在105国道坦背段，该地段4S店林立，与西区汽车一条街遥相呼应。该店作为广汽丰田中山第一家4S店在2012年搬移至中山长江北，如今的原地址已经变成一个房地产项目配套的商业综合体。记者了解到，该商业综合体无论是每平方米的租赁价格，还是整体的商业面积，其创造的商业价值较4S店有着天壤之别。
而最近闹得风风雨雨的中山胜达4S店逼迁址事件，业主方同样也是在重点将土地进行房地产开发。业主利用商业综合体来全力挖掘土地的价值，使得土地价值能够得到最大化。
小榄创世纪日产4S店相关负责人陈绍兴表示，中山创世纪汽车集团作为中山地区汽车4S店拥有数量最多的汽车集团，共经营8家汽车品牌，11家汽车4S店，共计14个运营网点分布在中山各大经济活跃的镇区，公司也主要是以购地建店为主，目前只有三家4S店的用地是租赁经营。其中以小榄创世纪日产4S店的用地租金为最贵。
“2000年的时候，中山可以用来作为汽车4S店建设用地销售价格约在25万元一亩，现在至少要250万元一亩，靠近主干道的地块，已达300万元一亩。”陈绍兴表示，14年时间已经涨了10倍，土地的价值大家都已经看到，因此现在的人很少卖地了。
中山富茂作为本土的另一家较大的汽车集团，在今年年初也大手笔购买了上汽名爵、东南三菱，以及比亚迪城市展厅的用地。该地块约20亩，花费7000多万元。
而中山本土汽车经销商中山市金宁实业有限公司，历经30余年的开拓与发展，目前业务涵盖汽车服务、物业租赁等板块。旗下的汽车板块下有汽车4S店9家，机动车检测中心2家，机动车培训中心2个。2012年，中山东部和北部分别新规划金基和金宁两个大型汽车城，都是由金宁实业有限公司投资创办，金基汽车城初期规划面积250万平方米，城内外已落成12家汽车4S店，该汽车城拥有700米的专业环形试车场、卡丁车场等配套，第二期将规划二手车超市，总面积将达6万平方米。
去年初刚奠基的小榄镇金宁汽车城已于今年正式营业，将打造成全省功能最全的集新车、上牌、检测和汽配市场为一体的大型综合性汽车交易市场。中山市金基汽车城副总经理梁春说，早期在中山租赁土地经营4S店的经销商，目前都在面临续租或者重新找场地运营的选择，在汽车市场越来越激烈的情况下，单一品牌经销商具有投资大、抗风险低，以及盈利能力下滑的特点，只有加入汽车城，单品牌抱团作战，才能在激烈的市场竞争中开博体育，保持更多优势。
在中山经营汽车品牌多年，随后将早期购买的土地建店经营4S店，又转租给其他品牌做的李涛，可谓是“华丽转身”。李涛表示，上世纪90年代末，几个股东就购买了位于中山六路的一块商业用地，并建了一家自主品牌4S店。李涛表示，2000~2010年，是中国汽车行业快速发展期，中山的汽车市场刚刚起步，市场还是卖方市场。
“2012年，中山的汽车行业还是处在一个上升期，通过十年的积累，我们经营的汽车品牌在中山已突破上万的客户保有量。”李涛表示，正是这个时候，他们退出自主品牌代理权，转而把黄金地块转让给豪华品牌做。李涛坦言，这样做主要是因为自己作为汽车行业多年的从事者，对汽车市场未来的发展方向看不明白。随后将原来经营自主品牌的4S店租赁给国际知名的豪华品牌来经营，期限是15年。
我们的土地是一块商业用地，而不是工业用地，其价格也相对工业用地要高，当时购买的价格大约100万元一亩。既然是一块商业用地，为什么不早点开发出来出租或者出售物业？李涛表示，“这是一块商业用地，但考虑到中山的城市人口和发展规模以及市场环境，我们认为这个地块现在还不适宜，也许在十年之后开发，会更加有价值。”
现在这块土地的市场价格已经达到3000万元，并且与国际豪华品牌合作之后，通过整合资源，也利用国际品牌的强大品牌度和知名度，这块地银行评估的商业价值达到1亿元，“我们可以从银行轻松贷款6000万元，这不仅更好地挖掘了土地的价值，而且充分地利用和激活了资金。”
中山市汽车流通协会会长吴灏认为，汽车市场就是因为有了充分的竞争，才能让汽车产业更加健康快速地发展，车主才能享受到更加贴心的服务，这也是汽车行业一直向前发展的原因。车主吕小姐表示，车辆只要过了质保期，在哪里维修都是一样。
现在都习惯了去4S店保养，也习惯了4S店的布局、服务和氛围，如果4S店搬迁至更加偏远的地方，车主应该会考虑就近保养。中山市汽车维修与驾驶员培训协会理事范良寅认为，现在的客户忠诚度还没有达到随店转移的地步。另外，各种小型的急修店和精品店，逐步也走进社区，一些简单的换机油，就可以在家门口享受到服务，这部分售后的利润将由这类小型店来分得。当然，涉及到比较专业的维修和技术问题，车主还是会选择到4S店去维修。
